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合同法中无效合同怎么认定 房屋买卖合同无效情形

2022年8月20日  赣州市宁都县律师   http://www.gzhxplaw.com/

 崔红生律师,赣州市宁都县律师,现执业于江西翠微律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

合同法中无效合同怎么认定

  我们都知道,签订合同之后是有一定期限的,过了一定期限之后,可能会导致合同无效情形的出现。那么,合同无效是根据什么来确定以及它确定原则是怎么样的呢今天网的就带你了解关于合同法中无效合同怎么认定的这个问题。下面,请看详细介绍。




  一、合同法中无效合同怎么认定


  根据《合同法》的规定,有下列情形之一的,可认定合同或者部分合同条款无效:


   一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;


  注意:一方以欺诈、胁迫手段订立的合同,属于意思表示不真实的合同,一般属于可变更或撤销的合同,只有在损害了国家利益时,才属于无效合同。


  恶意串通,并损害国家、集体或第三人利益的合同;


  合法形式掩盖非法目的的合同;


  损害社会公共利益的合同;


  违反法律和行政法规的强制性规定的合同;


  对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。


  提供格式条款一方免除、加重对方、排除对方主要权利的条款无效。


  另外,根据《民法通则》,无民事行为能力人实施的或者限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为为无效民事行为。因此,主体不合格也可能导致合同无效,例如: 无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的,该合同无效。其例外情况是:纯获利益的合同和与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不需追认,合同当然有效。法定代理人不合格且相对人有过失而成立的合同,该合同无效; 法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,且相对人知道或应当知道其超越权限的,该合同无效。


  二、无效合同的定义


  合同依法成立,便具有法律效力。依法成立的含义,不仅包括合同订立过程应符合法律规定,而且包括无效合同已经成立的合同应当符合法律规定的生效要件。凡不符合法律规定的要件的合同,不能产生合同的法律效力,从而属于无效合同。所谓无效合同是相对于有效合同而言的,是指合同虽然成立,但因其违反法律、行政法规、社会公共利益,被确认为无效。可见,无效合同是已经成立的合同,是欠缺生效要件,不具有法律约束力的合同,不受国家法律保护。无效合同自始无效,合同一旦被确认无效,就产生溯及既往的效力,即自合同成立时起不具有法律的约束力,以后也不能转化为有效合同。 无效合同是当然无效。由于无效合同是违反国家法律、行政法强制性规定和社会公共利益的合同。


  三、主要原则


  不非法即合法有效原则。


  法国法认为;如不能认定不是无效,可以认定有效;,此规则可以作为我国的立法和司法的借鉴。只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制性规定无效,合同才能被认定为无效,否则,一概不无效,此即所谓;法不设责即豁免;。对于一份已经成立的合同,只要合同中不存在阻却合法有效的法定事由,该合同就应依法认定为有效。这样既统一了合同效力认定的标准,也充分尊重了合同当事人的意愿,同时也缩小了无效合同的范围,鼓励了交易,不仅在法学理论上而且在司法实践中都是可行的。


  慎重对待地方性法规、行政规章的强制性规定。


  合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。违反法律、行政法规的一般性规定的合同,不再被确认为无效。究其原因,是因为有的地方性法规和部门规章掺杂着各部门、地方的利益,具有一定的地方、部门保护主义的色彩,如以此作为认定合同无效的依据,势必造成交易中禁例如林,民事活动中处处陷阱,行政干预无边,当事人寸步难行的局面。但是,对于国务院有关主管部门颁布的关系到国计民生和国家重大利益的行政规章中的强制性规定,在未上升为法律或行政法规之前,有司法解释的,应依照司法解释的规定,确认违反上述规定的合同无效;无司法解释的,应根据具体情况,以《合同法》第五十二条第项中;损害社会公共利益;等理由确认合同无效。而如果机械地以合同未违反法律、行政法规的强制性规定为由,一概宣告合同有效,在当前立法活动滞后的情况下,又会产生恶劣的社会影响。


  认定合同无效一般应以当事人请求为前提,法官不要轻易主动地去认定和宣告。


  要求他人作为或不作为的权利,该请求权为实体法上的请求权,根据合同法理论及《合同法》中对合同效力的相关规定来看,在法院作出合同无效的认定之前,该合同应该是有效的。除非合同必然无效,法官一般推定有效。只有当当事人一方向法院提出认定合同无效的请求或主张时,法院才能确认合同无效。但如果合同损害了国家、集体或者社会公共利益的,由于缺乏合同无效的请求权主体,所以允许法院主动认定其无效。认为,这并不是说法院对任何合同都可以主动干预其效力,而是由于请求权主体缺位而造成的。除损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益目的。


  法官要慎重行使民事行为效力的释明权。


  在司法实践中如当事人未主张合同无效,则合同无效的确认是法外,法院不要主动地去认定和宣告合同无效,这样既尊重了当事人的意愿,也达到了稳定交易关系和鼓励交易的官裁量的结果。鉴于合同的有效或无效对案件的处理迥异,故法官在依照最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定,行使民事行为效力释明权时需格外小心。以为,除非明显违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效,法官以不释明为宜,因为在此情况下认定合同无效是法官自由心证的结果,对此一二审法院及不同法官之间的认识会有所不同,这就可能会导致案件处理结果不同。


  认定无效合同启动司法程序和启动行政处罚程序的区别。


  有些强制性规范如果当事人予以违反,有可能会因此而受到行政处罚甚至刑事制裁,但并非不一定会承担民事,对此法院可建议行政机关处理而不必主动确认合同无效;只有合同一方当事人违反了会影响其民事行为及的强制性规范时,法院才能对其作出相应的认定。


  对于已履行的无效合同的诉讼时效即无效合同是否受到诉讼时效约束


  已履行的合同不论其是否有效,均应当受到诉讼时效的约束。因为已经履行完毕的合同既然产生争议,毕竟是具有财产关系的内容,涉及到一方或者双方当事人要在案件的具体处理上承担何种民事,也就是说,当事人之间形成了某种关系,对于债权纠纷其诉讼时效的设定,《合同法》以及其他相关的法律、司法解释均有明确的规定,对于一般债权债务纠纷,我们掌握的是2年的诉讼时效,一旦将来法律修改或者制定了新的法律,诉讼时效期间可能会相应的延长。确认之诉不受时效的限制已经形成了通说,无论是有效合同还是无效合同的确认因为合同并未实际履行,故不涉及到财产的给付内容,所以不受到诉讼时效的限制,对于无效合同的诉讼时效没有履行的按照合同签订的日期或者约定的生效日期来确认时效期间是适当的,而对于已经履行或者部分履行的合同确定其时效期间以及起算点应当参照有效合同的确定方式加以确定。


  清楚掌握合同的有效期限,让自己的合同利益处于法律的保护范围中。不要到了合同过期无效之后才想起来维权,那样就是做无用功了。以上就是的资料整理。我相信大家通过阅读以后可以更加清楚知道合同法中无效合同怎么认定。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询网,我们会有专业的律师为您提供帮助。





房屋买卖合同无效情形

  房屋买卖合同无效情形有哪些房屋买卖合同无效的情形主要有以下六个法定方面:一是房屋与土地分开转让的;侵犯优先购买权的;因欺诈转让房屋的;商品房预售违法的;过程中涉及到土地使用权转让违法的等其他法律规定合同无效的情形。下面由在本文详细介绍。


  1、房屋与土地分开转让的


  现实生活中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的,为土地的固定附着物,二者之间具有不可分离性,否则,极易引起损失或导致纠纷。


  因此,房屋的所有权通过买卖合同转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,则该类买卖合同应当是无效的。


  2、因欺诈转让房屋的


  买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。


  3、商品房预售违法的


  我国《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。


  4、过程中涉及到土地使用权转让违法的


  《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效:


  以出让方式取得土地使用权的,没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;


  按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;


  转让房地产时房屋已经建成的,没有房屋所有权证书;


  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;


  有批准权的人民政府准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。


  5、法律法规的强制性规定禁止转让的


  如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。






来源: 赣州市宁都县律师  Tags: 合同法中无效合同怎么认定,房屋买卖合同无效情形


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