未经房屋共同共有人同意 房屋买卖
   以所有权主体是单数或者复数为标准，财产的所有权形式分为单独所有和共有，共有包括按份共有和共同共有，其中夫妻共有财产是共同共有的基本形式之一。共有财产在归属上为共有人所有，任何共有人未经其他共有人同意，不得擅自处分共有财产。
    合同也称为契约，是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的协议，是反映交易的法律形式。合同的双方当事人享有权利和承担义务。买卖合同中，出卖人负有交付标的并转移标的物所有权于买受人的义务，标的物的所有权自标的物所有权交付时起转移，不动产和法律有规定的动产（如车辆、船舶、航空器等），所有权的转移须依法办理所有权的转移登记。出卖人在买卖合同中还负有交付有关单证和资料、协助买受人的从合同义务。
    案情及实际处理结果简介
    申诉人：方水珍
    被申诉人：虞建春，申诉人之女儿
    被申诉人：虞永新，申诉人之丈夫
    方水珍与虞永新系夫妻，虞建春系其女儿。讼争房屋系虞永新、方水珍夫妻婚后购买，所有权登记于虞永新名下，无土地使用权证。1995年开始，虞永新、方水珍将该房屋无偿借给女儿虞建春使用。1996年12月26日，虞永新与虞建春未经方水珍同意签订“转让协议”，载明：经双方协议虞永新将位于掌起大街商品房2＃楼一楼的一套转让给虞建春，转让价为人民币45000元，，房款一次性付清。协议签订后一直未办理房屋过户手续。2004年由于虞永新未能归还到期债务，两债权人向法院起诉，同时申请财产保全，法院于2004年3月15日依法裁定对本案讼争房屋进行查封。2004年4月15日，虞永新与两债权人的债务纠纷均以调解结案，虞永新同意归还借款本金与利息。2004年4月23日，虞建春向法院起诉，要求确认该房屋买卖合同有效，并要求虞永新协助办理房屋过户手续。
    本案实际处理结果   法院再审改判。
    关键问题
    丈夫擅自出卖夫妻共有房屋给女儿，该房屋买卖合同是否有效？房屋出卖人是否有义务协助买受人办理房屋过户手续？
    分歧意见
    一审法院认为：虞永新、虞建春之间签订的房屋买卖协议内容清楚明确，双方意思表示真实，且虞建春已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，所在村也同意转让，应认定双方的房屋买卖协议合法有效。虞永新虽有该房地产转移权属的义务，但因该买卖合同的标的物已被法院依法查封，双方当事人均无法再履行该买卖合同，难以产生物权变动。故虞建春要求虞永新协助办理房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。据此，判决：一、虞建春与虞永新之间关于座落在慈溪市掌起镇掌起大街商品房2＃楼一楼房屋的买卖合同有效。二、驳回其他诉讼请求。
    检察机关经审查，认为：一、法院判决在程序上遗漏了必须参加诉讼的共同被告。二、共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，且虞建春系虞永新、方水珍的女儿，对该房屋共有财产是明知的，对未取得方水珍的同意也是明知的，因此虞建春不是善意第三人，应依法认定该房屋买卖合同无效。三、本案中法院判决认定房屋买卖合同有效，同时也未以不能履行为由予以解除，却对当事人要求所有权过户的诉讼请求不予支持，在逻辑上是自相矛盾的。
    法院经再审认为：本案是合同效力的确认之诉，因此本案当事人只能是合同当事人。方水珍虽是协议所涉房屋共有人，但其未参与协议的签订，其不存在权利义务关系，故其不能参加本案诉讼，更不是本案共同被告。不应追加方水珍为共同被告。房屋买卖合同合法有效是房屋所有权变动的原因，我国房所有权变动以登记为条件，双方办理登记是合同履行的内容，双方应按约履行，原审既已认定合同为合法有效，又驳回原告要求履行登记的请求的处理于法于理不通，原审原、被告签订的协议，原审被告在未征求其他共有权人同意的情况下，以自己名义将共同所有的房屋出卖，损害了其他共有人的权益，属擅自处分，且所转让的房屋只有房产证，没有土地权属证书，属权属证书不全。故原审原、被告间的协议应为无效。
    笔者评析
    本案涉及两个问题。第一，丈夫擅自出卖夫妻共有房屋给女儿，该房屋买卖合同是否有效？国务院《城市私有房屋管理条例》规定：房屋所有权人出卖共有房的，须提交共有人同意的证明书。最高院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中指出：“部分共有人未征得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。”由此可见，共有房屋买卖必须提交共有人表示同意的书面证明，否则购买了未经共有人同意的房屋，不仅不受法律保护，购房者也无法取得房屋产权。本案买受人虞建春系方水珍与虞永新的女儿，虞建春明知该房屋是方水珍与虞永新的夫妻共有财产，房屋买卖未征得方水珍的同意而购买，且不属善意第三人，因此该买卖合同应属无效。
    第二，房屋出卖人是否有义务协助买受人办理房屋过户手续？在本案中，一审法院判决房屋买卖合同合法有效，但不支持虞建春要求办理房屋过户手续的请求。那么，房屋出卖人是否有义务协助买受人办理房屋过户手续？买卖合同以取得合同标的物的所有权为合同的根本目的，房屋买卖合同合法有效是房屋所有权变动的原因，房屋所有权变动是合法有效的房屋买卖合同正常履行的必然结果。合同合法有效，出卖人应履行交付义务，而房屋属于不动产，房屋的交付表现在法律上应该是过户登记。我国房屋所有权变动以登记为生效的条件，因此所有权过户登记是履行房屋买卖合同的逻辑后果。本案法院在判决上存在自相矛盾之处，房屋买卖合同合法有效，则法院认定房屋所有权属于买受人虞建春，却不支持过户登记，使房屋的所有权仍然处于不稳定状态。判决后讼争房屋所有权仍不能确定，也与民事诉讼解决纠纷的目的相悖。
   
    关联依据
    《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》
    第89条  共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
    《合同法》
    第8条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

来源: 赣州市宁都县律师  

您可能对以下文章也会感兴趣

1.二手房房屋过户费用标准 二手房屋过户手续怎么办

2.房屋宅基地转让税收标准 宅基地使用程序

3.房产过户资料包括哪些 房产过户手续应该怎么办理呢

4.土地使用权到期了房屋产权还未到期怎么办 房子产权到期了怎么办？

5.房屋赠予费用新政策 本人房产赠与协议可以无效吗