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夫妻离婚房产纠纷

2018年7月1日  赣州市宁都县律师   http://www.gzhxplaw.com/
  核心内容:离婚案件的房产分配往往争议不休,尤其是是房屋不断升值,谁都想要。法官让双方在开庭时当庭竞价,价高者得,从而解决了此类纠纷。下面婚姻法编辑为您详细介绍离婚房产纠纷及纠纷解决办法。

  案例:赵某与同事张某结婚,婚前感情尚可,但随着时间的增长,双方的矛盾越来越严重,经常因琐事发生争吵,长期冷战。两人均同意离婚,但对位于华清嘉园的商品房究竟归谁争吵不休。毕竟在现在房地产过热的情形下,隔几天房屋价格就可能涨不少。

  由于该房屋是赵某夫妇婚姻期间共同购买的房屋,应为双方共有。离婚案开庭审理时,赵某夫妇均要求将该套房屋的所有权判归其所有,结果一审法院以照顾妇女为由将该房屋判归张某所有。二审中,一中院法官组织赵某夫妇对该套房屋当庭进行竞价,经双方自愿相互竞价,赵某最终以优于张某的出价胜出,他的出价是自行偿还30多万元贷款,再向张某支付近40万元房屋补偿款,这一出价已远高于该套房屋原有价值。法官介绍说,这种竞价的形式与过程合法,且出于双方当事人自愿,所以法院最终在终审中将该套房屋判归在竞价中出价优越的赵某,并由赵某承担其承诺的条件。

  离婚房产纠纷的解决办法

  一、一方婚前按揭贷款的房产在离婚时的归属

  随着我国住房制度的改革和现代社会的发展,以按揭贷款的形式购买房产已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式。在按揭贷款购房过程中存在购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系和购房者与银行之间的借款合同关系。当购房者与开发商签订购房合同,付清首付款并在银行办妥按揭贷款手续,开发商就申请为购房者办理房产证,购房者与开发商之间的购房合同关系就告终结。购房者此时已经取得所有权,只是基于与银行之间的借款合同在该房产上设定了抵押权,使得购房者行使所有权时受到了限制;购房者向银行偿还借款的行为,属于购房者与银行因贷款而产生的债权债务关系,并不影响所购房产所有权的归属。

  当夫妻之间的感情已经破裂并最终走向法庭进行离婚诉讼时,一方婚前按揭贷款购买的房产,由于其价值高,用途大,而往往成为双方主要争点。婚姻法司法解释(二)第二十一条第(一)款规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”笔者认为,司法解释的这种规定不能解决法官公正处理该类争议时的法律适用问题。面对该类争议,在双方当事人不能协商处理时,法官不得拒绝裁判。



  对于一方婚前按揭贷款的房产归属问题,依婚姻法所确立的婚后取得财产为共同所有制的原则,自可推出:婚前取得的房产为一方个人财产,婚后取得的房产则为夫妻共同财产。公正处理这一问题的难点是,该类房产究竟是何时“取得”的?

  现举例来分析。甲男为婚后生活需要,于2002年1月1日与某开发商签订预售商品房购房合同,以个人存款首付10万,按揭贷款40万;2002年2月1日,该购房合同依法在房地产管理部门登记;2002年3月1日,甲男交付首付款,并与特定的银行签订借款合同,开始分期偿还贷款;2003年1月1日,甲男与开发商签订房产交接确认书,取得该房产钥匙;2003年2月1日,开发商和甲男向房地产管理部门申请办理房产证;2003年3月1日,房产证下达。甲男购房过程的关键环节依图所示:若甲男乙女分别在a段、b段、c段、d段缔结婚姻,并且房产证下达后仅有甲男一人姓名,婚后用共同财产按借款合同的约定偿还了部分贷款,但双方对该房产的归属均未约定。2006年3月1日,乙女以感情不和为由提起离婚诉讼,并提出婚后参与偿还了部分贷款,应将该房产作为共同财产进行分割的请求。经法庭调解,甲男同意离婚,但主张该房产的产权为婚前个人财产,不同意分割,双方对离婚后该房产的处理不能达成协议。该房产究竟怎样处理才是公平的呢?

  该问题至少可以有以下三种答案:其一、依照物权法(草案)第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记;未经登记,不发生物权效力,但法律另有规定的除外。”这是在物权法(草案)中明确确立了的物权行为原则,亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则,房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间,若甲男乙女在房产证下达之前缔结婚姻,房产即为夫妻共同财产。其二、在考察购买房产的实际状况时,若甲男乙女夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于甲男支付首付款的,房产就应认定为夫妻共同财产,但甲男婚前单独支付的部分是其个人财产。其三、甲男乙女缔结婚姻后还贷的部分,不论是用一方的收入还贷,还是用双方的收入还贷,均应认定为甲男乙女的共有权益;不论房产证何时下达,均应认定房产为男方个人财产;如二人离婚,甲男只需返还与乙女夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半;当然,甲男能提供证据证明其以个人婚前财产支付全部贷款的除外。


来源: 赣州市宁都县律师  


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